Approfondimento su uno strumento tecnico, normativo e ambientale per avere un approccio più trasparente ai rischi ed ai problemi connessi alle operazioni immobiliari, industriali e societarie. Parliamo della Due Diligence Ambientale

 

Cos’è la Due Diligence Ambientale

L’espressione Due Diligence indica l’attività di investigazione e di approfondimento di dati e di informazioni relative all’oggetto di una trattativa[1].

La “Due Diligence Ambientale” (di seguito “DDA”) è una procedura di indagine tecnica volta a supportare le operazioni immobiliari, industriali e societarie e costituisce una parte integrante del processo di Due Diligence societaria.

Originariamente questa attività era molto utilizzata nel comparto delle grandi operazioni industriali o immobiliari. Essa affiancava tutte le altre tipologie di accertamento ed indagine di Due Diligence necessarie per una valutazione ponderata di una compravendita.

Solo recentemente si sta maturando la percezione di quanto le passività ambientali, non individuate o non correttamente valutate, possano incidere sul valore reale di una proprietà, arrivando anche a generare pendenze amministrative e penali oppure rappresentare delle limitazioni all’utilizzo del sito[2].

Gli aspetti della Due Diligence

La DDA è lo strumento di verifica nei confronti dei regimi normativi in vigore in materia ambientale.

Tale verifica viene eseguita per individuare sia le potenziali non-conformità, che potrebbero implicare la responsabilità del nuovo proprietario che ignora lo stato del fondo di cui è interessato, sia le non-conformità storiche, le quali, sebbene imputabili ai precedenti proprietari, potrebbero comportare delle passività economiche e/o responsabilità per l’acquirente a causa dell’applicazione dei principi di prevenzione e precauzione ambientali[3] ed infine le potenziali non-conformità associabili al recepimento di nuova normativa fino a quel momento non applicabile.

A titolo esemplificativo e non esaustivo, nell’ambito di una DDA si valutano i seguenti aspetti:

  • suolo, sottosuolo e acque di falda
  • sostanze pericolose e/o soggette a restrizioni[4]
  • conformità autorizzatoria
  • emissioni atmosferiche
  • rischio sismico
  • dissesto idrogeologico
  • aree di tutela paesaggistica

Le fasi della Due Diligence Ambientale

Il processo di Due Diligence viene condotto con una metodologia basata su due differenti livelli di indagine: uno non invasivo e uno invasivo che comprende l’approfondimento dello stato delle matrici ambientali[5].

La Fase I è un’attività non invasiva orientata ad identificare le potenziali passività ambientali e fornire una verifica preliminare della conformità in relazione alla normativa vigente ambientale. Questa fase è finalizzata a definire una valutazione iniziale e prevedere la necessità di eseguire eventuali indagini integrative atte ad individuare e quantificare in termini economici le passività ambientali.

La Fase II invece è un’attività invasiva di indagine diretta che può comprendere una verifica di dettaglio, attraverso attività di campionamento e analisi, delle principali problematiche quali ad esempio suolo, sottosuolo e acque di falda), integrità impianti, amianto, PCB ecc.

Le fasi sopra descritte possono essere anche contestuali, molti sono i casi in cui sono già acclarate le passività ambientali, come l’amianto, tali da permettere un’invasività già dal primo accesso all’area di studio.

Conformità normativa

Il quadro di riferimento normativo ambientale comprende la normativa Europea, la legge nazionale del Paese presso il quale viene eseguita l’attività di DDA e leggi e delibere regionali e locali.

Il Legislatore europeo da diversi anni introduce norme che devono essere prese in considerazione nell’analisi della conformità normativa, pensiamo ad esempio ai Regolamenti Europei REACH[6] e CLP[7] attraverso i quali sono dettati principi ed obblighi in relazione all’utilizzo, al divieto di introduzione ed all’etichettatura delle sostanze pericolose; oppure ai Regolamenti Europei n. 1005/2009 sulle sostanze che riducono lo strato di ozono e 517/2014 sui gas fluorati a effetto serra[8].

Di seguito si riporta in maniera non esaustiva ulteriore normativa europea da applicare ai casi di studio:

  • Direttiva 1994/63/CE – STAGE I, sul controllo delle emissioni di composti organici volatili (COV derivanti dal deposito della benzina e dalla sua distribuzione dai terminali alle stazioni di servizio);
  • Direttiva 1996/59/CE, concernente lo smaltimento dei policlorobifenili e policlorotrifenili (PCB/PCT);
  • Direttiva 2000/60/CE, concernente l’azione comunitaria in materia di acque;
  • Direttiva 2002/49/CE, relativa alla determinazione e alla gestione del rumore ambientale;
  • Direttiva 2006/118/CE, sulla protezione delle acque sotterranee dall’inquinamento e dal deterioramento;
  • Direttiva 2008/105/CE, che definisce gli standard di qualità ambientale nel settore acque;
  • Direttiva IED (Industrial Emission Directive) 2010/75/UE, relativa alla materia di emissioni inquinanti di impianti industriali;
  • Direttiva 2012/18/UE (Seveso III), sul controllo del pericolo di incidenti rilevanti connessi con determinate sostanze pericolose.

A livello nazionale, la legislazione di riferimento è il Codice Ambientale (D.Lgs. n. 152/2006) che riporta i principali dettami per la gestione delle acque, dei rifiuti, delle emissioni.

Nell’analisi della conformità legislativa è necessario verificare:

  • la conformità edilizia degli immobili e delle strutture, nello specifico la titolarità e la conformità con le norme tecniche applicabili;
  • la presenza di tutti i permessi necessari per le operazioni eseguite, quali ad esempio lo stoccaggio di materie prime/prodotti finiti, prodotti chimici e rifiuti, il permesso all’emungimento di acqua, allo scarico idrico, alle emissioni atmosferiche, emissioni sonore e odorigene.

Il rapporto tra l’ambiente ed il reato

L’introduzione dei reati ambientali ha permesso l’ampliamento del modello di gestione e controllo previsto dal D.Lgs. n. 231/2001[9] al fine di evitare le imprese in eventi fautori di responsabilità penali. Tale Decreto infatti, ha sancito la cosiddetta “responsabilità 231” estendendo la responsabilità da reato persone giuridiche oltre che ai loro amministratori.

Nel caso di acquisizione di un asset è necessario verificare la potenziale esposizione della società a reati ambientali e definire idonee azioni tecniche correttive di tutela (i.e. implementazione di un modello di organizzazione e controllo, redazione o implementazione di procedure per la gestione dei rifiuti ecc.).

Tra le fattispecie penali più rilevanti per le società sono evidenziabili:

  • Scarico di acque reflue industriali senza autorizzazione o con autorizzazione sospesa o revocata (Art. 137, commi 2 e 3, Cod. Amb.)
  • Scarico di acque industriali eccedenti limiti tabellari (Art. 137, comma 5, Cod. Amb.)
  • Violazione del divieto di scarico sul suolo, nel suolo e nelle acque sotterranee (Art. 137 comma 11, primo periodo, Cod. Amb.)
  • Gestione di rifiuti non autorizzata (art. 256 co. 1, Cod. Amb.)
  • Omessa bonifica di suolo, sottosuolo, acque sotterranee (art. 257, Cod. Amb.)
  • Mancata comunicazione dell’evento inquinante alle autorità competenti secondo le modalità indicate dall’art. 242 del D.Lgs. 152/2006 (art. 257, Cod. Amb.)
  • Violazione obblighi comunicazione tenuta registri obbligatori e formulari (art. 258, Cod. Amb.)
  • Installazioni e esercizio attività senza autorizzazione o in violazione del provvedimento (art. 279, Cod. Amb.)
  • Emissioni in atmosfera oltre i valori limite previsti dalla legge o dalla autorizzazione (art. 279, Cod. Amb.)
  • Inquinamento Ambientale (art. 452-bis, Cod. Pen.)
  • Disastro Ambientale (Art. 452-quater, Cod. Pen.)
  • Inquinamento doloso e colposo delle acque (art 25-undecies D.Lgs. n. 202/2007)

Conclusioni

La DDA è essenziale per avere piena comprensione delle potenziali criticità e responsabilità associate all’acquisizione di un bene immobiliare.

La presenza di passività ambientali può avere valori paragonabili o superiori al valore del bene stesso; inoltre, eventuali criticità potrebbero rappresentare delle limitazioni o l’interdizione all’utilizzo del sito.

È quindi essenziale che gli aspetti ambientali siano verificati fin dalle fasi preliminari della Due Diligence di un asset.

La valutazione economica delle passività ambientali associate a un asset è sicuramente uno degli obiettivi principali della Due Diligence, tuttavia è estremamente importante che vengano analizzate tutte le potenziali conseguenze associate a una criticità o non-conformità ambientale.

La potenziale presenza di crimini ambientali, il rischio di malattie professionali o l’eventuale danno di immagine, sebbene difficilmente quantificabili, possono essere ritenuti preponderanti rispetto alle potenziali passività economiche.

Roberto Giuliani

Informazioni

[1] Sentenza del Tribunale di Torino, I sez. civ., 3 marzo 2015

[2] Due Diligence, a cura di Fazzini Marco, 2017 – IPSOA

[3] Cfr. Artt. 301 e 304 del D.Lgs. 152/2006

[4] Per altre informazioni vedi l’articolo su tema amianto: https://www.dirittoconsenso.it/2018/07/02/amianto-inquadramento-generale/

[5] Due Diligence, a cura di Fazzini Marco, 2017 – IPSOA

[6] Regolamento CE n. 1907/2006, concernente la registrazione, la valutazione, l’autorizzazione e la restrizione delle sostanze chimiche (REACH).

[7] Regolamento CE n. 1272/2008, concernente la classificazione, l’etichettatura e l’imballaggio delle sostanze e delle miscele.

[8] Per altre informazioni vedi l’articolo sul tema dei gas serra: https://www.dirittoconsenso.it/2018/10/29/i-gas-fluorurati-ad-effetto-serra-e-il-global-warming-potential/

[9] Cfr. Linee guida al modello di organizzazione e controllo ex D.Lgs. 231/2001