Il rent to buy nell'ordinamento italiano

Funzioni ed applicazioni del rent to buy, un istituto contrattuale “d’importazione”

 

Cos’è il rent to buy?

Il rent to buy è un modo d’acquisto della proprietà a titolo derivativo di recente introduzione nel nostro ordinamento. Questo permette al conduttore di iniziare a godere del bene immobile sin da subito dandogli la possibilità di scegliere in un secondo momento se acquistare definitivamente il bene.

 

Disciplina normativa del rent to buy

Si tratta di uno schema contrattuale nato dalla prassi economica, specialmente statunitense, delle compravendite immobiliari, che il legislatore ha tipizzato col cosiddetto Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge n. 133/2014, convertito in Legge n. 164/2014). In particolare, l’art. 23 del Decreto Sblocca Italia riconosce e disciplina questo istituto, rubricandolo “Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

L’origine legislativa ci dà un indizio sulla funzione cui, nell’ottica del legislatore, questo tipo di contratto dovrebbe assolvere. Infatti, questa modalità d’acquisto risponde all’esigenza di sbloccare il mercato immobiliare, che più di altri settori economici ha risentito della crisi economica globale dei primi anni ’10. A questa già critica situazione che il mercato immobiliare porta sulle spalle si aggiunge l’attuale crisi economica e del mercato del lavoro dovuta alla pandemia da Covid-19, che rende estremamente gravoso per i privati e per le imprese programmare acquisti di immobili residenziali o aziendali a causa di una fisiologica incertezza sulla congiuntura economica ventura e dell’ormai patologica precarietà degli impieghi lavorativi.

Inoltre, la disposizione normativa che disciplina il rent to buy, trovandosi nel capo V del Decreto recante “Misure per il rilancio dell’edilizia”, suggerisce lo stretto legame tra questa fattispecie giuridica e le finalità economiche di ripresa e di semplificazione, ed evidenzia la volontà del legislatore di mettere nelle mani degli imprenditori uno strumento di leva degli investimenti che prescinda dall’indebitamento, vista anche la difficoltà di accesso al credito bancario.[1]

Il rent to buy, in quest’ottica di rilancio del mattone, potrebbe permettere principalmente di superare l’ostacolo economico dell’assenza, o insufficienza, del capitale iniziale, ma questo dato risulterà più chiaro andando ad analizzare la struttura normativa del contratto.

 

Gli effetti della trascrizione del contratto

Prima che il rent to buy fosse tipizzato e disciplinato dal legislatore come figura contrattuale autonoma, gli operatori economici raggiungevano gli stessi risultati stipulando due contratti collegati: un contratto preliminare di compravendita ed un contratto locazione. Ovviamente questo schema negoziale può essere astrattamente soggetto a maggiori incertezze[2] riguardo la sua efficacia nel tempo, e non dà adeguate garanzie alle parti, proprio perché originato esclusivamente dell’autonomia contrattuale dei privati senza che vi sia alcuna previsione legislativa generale.

Il futuro acquirente per avere maggiore tutela contro eventuali alienazioni del promittente alienante durante il periodo di locazione pattuito, trascrive il contratto preliminare ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, ottenendo effetti di pubblicità dichiarativa che mettono al riparo da trascrizioni successive da parte di terzi il suo diritto obbligatorio all’acquisto dell’immobile. Tuttavia, il comma 3 dell’art. 2645-bis stabilisce che “gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare”. Il legislatore del 2014, così, corregge il limite temporale triennale elevandolo a tutta la durata del contratto, o  comunque  ad  un periodo  non  superiore  a  dieci  anni, come si evince dal comma 3 dell’art. 23 del Decreto.

Anche per questo la previsione del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili è stata accolta con favore dagli operatori, e gode di un utilizzo via via crescente nel mondo degli affari invece della prassi contrattualistica dei contratti collegati.

 

La fonte contrattuale

Il rent to buy, come disciplinato dal dl 133/2014, nasce dall’incontro di volontà tra un concedente, che concede in godimento appunto l’immobile in vista di una futura cessione definitiva, ed un conduttore, che inizia a godere del bene a fronte di un corrispettivo dovuto al concedente. Il legislatore è volutamente vago nell’indicazione del nomen delle parti contrattuali proprio perché vuole evitare di avvicinare questa fattispecie contrattuale ad altri tipi già presenti nell’ordinamento, valorizzando massimamente la volontà dei contraenti[3].

Innanzitutto, le parti concordano un canone che il conduttore versa nei confronti del concedente sia a titolo di canone di locazione (come avviene tipicamente in un normale contratto di locazione), sia come anticipo sul prezzo finale di vendita dell’immobile concordato nello stesso contratto. Le parti quindi dovranno specificare all’interno del contratto in che misura vengono ripartite le due diverse componenti del canone: quella destinata alla remunerazione del godimento dell’immobile e quella da imputare al prezzo finale nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

 

La disciplina del godimento

Una volta che le parti hanno pattuito questa particolare forma di locazione in funzione della successiva alienazione, bisogna analizzare le norme che disciplinano il periodo di godimento fino alla decisione finale del conduttore. In merito il dl 133/2014 richiama le norme civilistiche contenuti negli articoli 1002 e seguenti, che regolano l’usufrutto.

Innanzitutto, quindi, il conduttore riceve in godimento l’immobile nello stato in cui si trova, ma, sebbene sia previsto dalla norma codicistica, può essere dispensato dall’onere di compilare l’inventario dei beni.

Le spese relative alla gestione ed al mantenimento dell’immobile sono ripartite tra concedente e conduttore secondo lo schema classico dell’usufrutto ex art. 1004 del codice civile: la manutenzione e l’amministrazione ordinarie gravano in capo al conduttore, mentre gli oneri economici per le spese straordinarie incombono sul concedente, che ancora risulta proprietario dell’immobile.

Può avvenire, però, che le riparazioni risultino necessarie a causa di un inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione da parte del conduttore, ed in questo caso la norma stabilisce che le spese siano a carico dello stesso. Riguardo l’interpretazione delle fattispecie di riparazioni ordinarie e straordinarie, il successivo articolo 1005 del codice civile chiarisce che “riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. Si tratta, però, di un elenco non tassativo per cui sono ricomprese tra le spese straordinarie anche gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, altro)[4].

Vista la particolare natura di questo tipo contrattuale, che vede come parti un proprietario attuale e un proprietario in divenire, il soggetto incaricato dalla legge nel concedente potrebbe rifiutarsi di sostenere le spese. In questo caso, richiamando la lettera dell’art. 1006 del codice civile, il conduttore ha facoltà di anticipare il prezzo delle spese di riparazione, salvo un eventuale rimborso successivo da parte del proprietario-concedente.

 

La fase finale del rapporto

Il decorso fisiologico del rent to buy, come suggerito dalla stessa locuzione, prevede l’acquisto finale del bene da parte del conduttore. Quest’ultimo, alla scadenza del periodo di godimento del bene indicato nel contratto, manifesta nuovamente la volontà contrattuale all’acquisto del bene, adempiendo all’obbligazione di pagamento nascente dal contratto originale. Dunque, per quanto riguarda il consenso delle parti il meccanismo alla base del rent to buy non prevede un trasferimento automatico dei diritti sulla proprietà del bene man mano che vengono pagati i canoni, ma risulta necessaria una nuova manifestazione della volontà del conduttore di acquistare definitivamente il bene[5]. Nel momento in cui il conduttore esercita il diritto all’acquisto, si impegna ad adempiere ad una obbligazione pecuniaria nei confronti del concedente, quantificata al netto dei canoni di locazione già precedentemente corrisposti a titolo di acquisto dell’immobile nella misura stabilita ab origine nel contratto.

Qualora il conduttore scelga di avvalersi del diritto all’acquisto, potrebbe però trovarsi davanti al rifiuto del concedente a procedere alla vendita dell’immobile. In questo caso, a fronte dell’inadempimento del concedente, il conduttore ha tre soluzioni:

• richiedere giudizialmente l’adempimento in forma specifica previsto dall’art. 2931 del codice civile per gli obblighi di fare,
• ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso come prescritto nell’art. 2932 del codice civile, o infine
• conseguire la risoluzione del contratto a seguito di inadempimento di non scarsa importanza.

 

Quale che sia la scelta del conduttore, avrà comunque diritto anche ad un risarcimento del danno da parte del concedente inadempiente.

In ogni caso, per quanto riguarda la fine del rapporto contrattuale, il concedente è tenuto a restituire al conduttore i canoni pagati sino a quel momento per la parte imputata alla vendita, maggiorati degli interessi legali.

Al contrario, potrebbe verificarsi l’ipotesi del conduttore che, al termine del periodo di locazione, decida di non esercitare il diritto all’acquisto. In questo caso, innanzitutto, sarà cessato ogni effetto del contratto tra le parti; il concedente avrà diritto alla riconsegna immediata dell’immobile ed a trattenere i canoni corrisposti dal conduttore sia a titolo di utilizzo in godimento, sia nella misura stabilita dal contratto per l’imputazione del prezzo finale d’acquisto; quest’ultima somma viene percepita dal concedente a titolo di indennità risarcitoria per il danno derivante dal mancato esercizio del diritto d’acquisto del conduttore.