La disciplina del condominio negli edifici: vademecum per il condomino

 

Introduzione: cos’è il condominio negli edifici

Il condominio negli edifici viene disciplinato nel titolo VII (libro III, capo II) del codice civile, titolo dedicato all’istituto della comunione.

Il condominio negli edifici, infatti, viene definito dall’art. 1117 c.c. come “la comproprietà su alcune parti dell’edificio”, spettante a più soggetti accanto alla proprietà riconosciuta a ciascuno di essi sulla propria porzione di piano.

 

Le parti comuni: categorie, facoltà, innovazioni

La regola generale di cui all’art. 1102 c.c. sancisce il diritto di ciascun condomino di servirsi liberamente delle parti comuni, con la sola condizione di non alterarne la destinazione d’uso e di non impedire agli altri di farne analogo uso, limitatamente al loro diritto.[1]

Qualcuno potrà a questo punto chiedersi quali siano le parti comuni.

L’art. 1117 c.c. annovera tra le parti c.d. comuni di un condominio: le parti di uso comune (quali travi, scale, portoni d’ingresso, etc.); le aree adibite a parcheggio, portineria; tutte le opere, le installazioni e i manufatti di uso comune (ne sono un esempio gli ascensori, gli impianti).

Il sistema di comunione condominiale pensato dal codice civile impone al singolo condomino, il quale abbia un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, di contribuire alle spese per la conservazione delle stesse, salvo, naturalmente, che gli altri partecipanti al condominio acconsentano a una deroga.

Tuttavia, la legge fa salva la facoltà di rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, subordinando tale diritto a una precisa condizione: vale a dire che dal distacco non derivino «notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini»[2].

In materia di innovazioni, ovverosia di modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni[3], esse dovranno essere deliberate, ai sensi dell’art. 1136 co. 5, con «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio».

Qualora, poi, l’innovazione comporti una spesa molto gravosa o sia ritenuta superflua, ma sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendano trarne alcun vantaggio potranno ritenersi esonerati da qualsiasi contributo economico. Questo sancisce l’art. 1121 c.c., con la naturale conseguenza che se l’utilizzazione separata dell’innovazione gravosa o voluttuaria non è concretamente realizzabile, l’innovazione sarà possibile solo se la maggioranza che l’ha deliberata o accettata decide anche di accollarsene integralmente la spesa.[4]

 

I criteri generali di ripartizione delle spese

Le spese di carattere necessario sono suddivise tra i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c., il quale usa suddividerle in tre categorie:

  1. Spese inerenti alla conservazione e al godimento delle parti comuni;
  2. Spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
  3. Spese per le innovazioni deliberate in sede di assemblea di condominio.

 

Le spese necessarie seguono il criterio di proporzionalità, disciplinato dal primo comma, secondo il quale i condomini parteciperanno alle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

I commi seguenti dell’art. 1123 c.c. tracciano due ipotesi particolari, per le quali il legislatore ha previsto una regola derogatoria rispetto a quella generale:

  • quando «si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne» (ripartizione secondo l’uso) e
  • nel caso in cui «un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità» (ripartizione tra gli interessati).

 

Relativamente alle spese afferenti alla manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai, l’art. 1125 c.c. fornisce una disciplina ad hoc che, suddividendo orizzontalmente due proprietà, stabilisce che «sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Da ultimo, il codice fa salva la facoltà dei condomini di siglare una convenzione derogatoria, al fine di ripartire le spese in misura diversa rispetto a quella legale.

 

L’amministrazione di condominio

Ogni condominio composto da più di 8 unità abitative ha l’obbligo legale di nominare un amministratore di condominio[5].

L’art. 1136 c.c. prescrive il raggiungimento di un quorum specifico, affinché la nomina sia valida. In particolare, il quarto comma richiede la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi[6].

Il ruolo di amministratore condominiale, che può essere occupato sia da una persona fisica che da una persona giuridica, è un ruolo prettamente esecutivo.

Nel novero dei doveri dell’amministratore di cui all’art. 1130 c.c. troveremo: l’approvazione del rendiconto di gestione ordinaria del condominio, il controllo sul rispetto del regolamento da parte dei condomini, nonché la regolamentazione dell’uso delle cose comuni nell’interesse di tutto il condominio.

Ancora, rientrano nella sfera degli oneri amministrativi lo svolgimento degli adempimenti fiscali, la riscossione dei contributi, l’erogazione delle spese necessarie (di cui al precedente paragrafo) e l’azionamento del giudizio nei confronti dei condomini morosi entro i termini di legge.

Per quanto concerne la rappresentanza, l’art. 1131 c.c. stabilisce che «nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea[7], l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».

Infine, l’amministratore dovrà curare la tenuta di una serie di registri, che avrà l’obbligo di consegnare al momento della cessazione dell’incarico.

Il rapporto tra amministratore e condominio si estingue attraverso la revoca del mandato.

Il codice non limita le possibilità di revoca al solo caso in cui l’amministratore, nell’esercizio del suo mandato, abbia commesso gravi irregolarità, bensì le estende anche al caso in cui l’assemblea si esprima, con la medesima maggioranza prevista per la nomina, in senso favorevole alla revoca del mandato.

 

L’Assemblea di condominio

Se l’amministratore di condominio esercita il potere esecutivo, l’assemblea condominiale detiene invece il potere deliberante.

Dopo aver indicato tutte le principali prerogative dell’assemblea all’art. 1135 c.c., il codice individua negli articoli successivi le corrette modalità di convocazione della stessa[8].

Le disposizioni attuative stabiliscono che l’assemblea, oltre che svolgersi regolarmente con cadenza annuale, possa essere convocata in via straordinaria dall’amministratore, su richiesta di almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

L’art. 1136 c.c. prevede la possibilità di due distinte convocazioni della stessa riunione, al fine di velocizzare le tempistiche e snellire i quorum deliberativi, rendendo di fatto più agevole la deliberazione.

Il condomino che ne abbia interesse potrà provvedere, ai sensi dell’art. 1137 c.c., a “correggere” eventuali irregolarità verificatisi durante la fase della convocazione o durante la deliberazione.

Informazioni

Bartolini F. (a cura di), Codice civile e di procedura civile e leggi complementari, La tribuna, Piacenza, 2018

Condominio: guida legale, agosto 2020, articolo pubblicato su www.studiocataldi.it

[1] Sempre parlando di diritti del condomino, la legge tutela la presenza di animali domestici all’interno del condominio. Sul tema si veda il mio articolo per DirittoConsenso: https://www.dirittoconsenso.it/2020/07/08/animali-domestici-e-condominio-connubio-possibile/

[2] La giurisprudenza di legittimità ha affermato che, al ricorrere di determinate condizioni, il principio possa applicarsi anche ad altre spese.

[3] Il co. 2 dell’art. 1120 c.c. fornisce tutti gli esempi del caso.

[4] A tal proposito, il d.l. n. 76/2020 ha previsto che le innovazioni con le quali, negli edifici privati, vengono eliminate le barriere architettoniche non sono mai considerate di carattere voluttuario, con la conseguenza che, l’unico limite alla loro realizzazione attiene i caratteri della sicurezza e della stabilità del fabbricato.

[5] Di converso, per piccoli condomini (anche detti condomini minimi) non sussiste lo stesso obbligo, di talché per i condomini sarà possibile gestire in autonomia le questioni condominiali.

[6] Per ottenere la nomina dell’amministratore, allorquando l’assemblea non riesca a raggiungere il quorum richiesto, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria, secondo le modalità e i termini contenuti nelle disposizioni attuative del codice civile (art. 59).

[7] Ad eccezione del procedimento di esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi, il quale non è subordinato ad alcuna autorizzazione da parte dell’organo assembleare.

[8] La procedura di convocazione delineata dal codice civile prevede anzitutto che l’avviso di convocazione, preciso e circostanziato, dev’essere comunicato ai condomini, a mezzo di posta raccomandata, pec, fax o consegna a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata per lo svolgimento dell’adunanza in prima convocazione.