Il deposito del prezzo dal notaio come garanzia del corretto perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore

 

La nozione di deposito del prezzo dal notaio

Per deposito del prezzo dal notaio s’intende la procedura prevista nell’ambito della vendita o di altro atto traslativo grazie alla quale vi è la possibilità, su richiesta di almeno una delle parti, di depositare la somma pattuita presso il notaio a titolo di garanzia della buona riuscita della contrattazione stessa. In altri termini, essa garantisce il sicuro e corretto trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore.

Si tratta di una prassi importata dalla Francia finalizzata a tutelare gli acquirenti in ordine al buon esito della compravendita di immobili. Se richiesto da almeno una delle parti, l’importo della compravendita viene versato al notaio il quale tratterrà le somme sino al momento della trascrizione della vendita e, pertanto, sino al definitivo passaggio di proprietà.

In particolare, il notaio ha l’obbligo a questo riguardo di aprire in banca un conto corrente “dedicato”, separato dal proprio patrimonio e riservato alle operazioni che interessano i contraenti. È evidente come in tal modo è invero scongiurato il rischio che nel lasso di tempo intercorrente tra la data del rogito e la data della trascrizione del contratto nei registri immobiliari possano essere iscritti ipoteche, pignoramenti o altri gravami in pregiudizio al perfezionamento degli effetti dell’atto. L’acquirente ha dunque la certezza di poter recuperare a seguito della soluzione di un eventuale contenzioso con l’alienante la somma pagata a titolo di prezzo.

Pur non trattandosi della tutela predisposta dalla trascrizione di un contratto preliminare[1] ai sensi dell’articolo 2645 bis del codice civile, la tutela derivante da tale procedura, peraltro molto meno costosa, è nondimeno forte e di gran lunga superiore a quella rappresentata dal mero credito verso l’alienante alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno: alla tutela puramente obbligatoria dell’acquirente si somma infatti la sicurezza derivante dall’aver posto il prezzo “in cassaforte”, dunque per l’appunto al sicuro.

 

La fonte del deposito del prezzo dal notaio

La differenza rispetto alla Francia, da cui, come detto, tale prassi è importata, è la facoltatività della procedura di deposito del prezzo dal notaio nel nostro paese: la fonte risiede infatti nella legge sulla Concorrenza (legge 124/2017). Questa ha sancito che nei trasferimenti immobiliari ciascuna delle due parti ha la facoltà, e non l’obbligo, di richiedere il deposito del prezzo al notaio addetto al rogito fino alla trascrizione del contratto di compravendita. Sottolineo come la norma abbia tuttavia un effetto retroattivo e sia pertanto applicabile anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla Concorrenza.

Nonostante la facoltatività, sarebbe comunque corretto che tale opzione venga manifestata in tempo utile al fine di consentire al venditore di organizzarsi. Nulla esclude, comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti ed imprevedibili si possa manifestare l’opzione anche direttamente alla stipula.

 

Effetti del deposito del prezzo dal notaio

Numerosi sono gli effetti che la procedura di deposito del prezzo dal notaio porta con sé. Ricordo qui gli effetti più immediati e rilevanti: le somme che l’acquirente versa al notaio sono necessariamente intestate al notaio stesso e non al venditore. Esse sono altresì segregate dal notaio su di un conto corrente dedicato che il notaio stesso ha appositamente acceso in banca con la destinazione di conto dedicato ai sensi della legge 147/2013. Gli interessi attivi prodotti dal conto corrente dedicato vanno inoltre a beneficio delle piccole e medie imprese.

È inoltre importante ricordare come le somme depositate dal notaio offrano una garanzia per l’acquirente totale. Si tratta infatti di somme innanzitutto separate dal patrimonio del notaio, che dunque non vanno a cadere nella sua successione nell’ipotesi di premorienza, non confluiscono nella comunione legale del coniuge e sono impignorabili da parte dei suoi creditori. Ma non solo: tali somme sono altresì impignorabili dai creditori del venditore e proteggono dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto.

 

Possibili ulteriori utilizzi

Si ricordino le ulteriori possibili ipotesi concernenti il deposito del prezzo dal notaio:

  • Se l’immobile risulta gravato da un pignoramento o da un’ipoteca[2] pregressa, si conviene nell’atto di compravendita che il prezzo venga pagato soltanto ad avvenuta cancellazione di dette formalità.
  • Se l’immobile è soggetto a prelazione legale, il prezzo viene pagato nel momento in cui viene meno la possibilità di esercitare tale prelazione.
  • Se l’immobile non è agibile, il pagamento del prezzo si verifica solamente ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità dello stesso.
  • Se l’immobile è ancora occupato dal venditore, il prezzo è da pagare solo una volta che la casa sia stata consegnata all’acquirente libera da persone e da cose.
  • Se, infine, vi sono ancora debiti del venditore, ossia nell’ipotesi in cui il venditore non abbia ancora saldato interamente tutte le spese condominiali a suo carico (ad esempio, spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula), vengono depositate presso il notaio le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio[3].

 

Modalità del deposito

Al momento della stipula le parti hanno la possibilità di scegliere se pagare l’intero importo in un’unica soluzione oppure solo il saldo se il prezzo è stato dilazionato in sede di contratto preliminare.[4]

In ogni caso, il pagamento può essere effettuato mediante assegno circolare intestato al notaio o mediante bonifico bancario girato sul conto dello stesso. Mentre un tempo la modalità dell’assegno circolare era nettamente più diffusa, oggi il bonifico sembra offrire maggiori vantaggi in termini di funzionalità data la terzietà del soggetto garante.

 

Vantaggi del deposito del prezzo dal notaio per il venditore…

Il deposito del prezzo dal notaio, come più volte ricordato, garantisce correttezza e sicurezza al trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore. Questo si traduce inevitabilmente in una tutela non solo per l’acquirente ma anche per il venditore stesso: quest’ultimo avrà invero la garanzia di poter effettivamente incassare le somme. Egli le incasserà infatti sì alcuni giorni più tardi, ma non correrà alcun rischio circa l’effettivo incasso della somma pattuita. In altri termini, il deposito sul conto dedicato elimina in radice il rischio d’insolvenza dell’acquirente, rischio fisiologico sopportato dal venditore ogniqualvolta il pagamento sia in tutto od in parte rinviato ad un momento successivo rispetto a quello della stipulazione del contratto.

 

… e per il notaio stesso

Se evidenti sono i vantaggi che la procedura di deposito del prezzo dal notaio accorda ad acquirente e venditore, tale istituto contribuisce altresì a valorizzare la figura del notaio stesso attribuendole in via istituzionale una funzione di rilievo preminente e centrale nella contrattazione. Il notaio si pone in tal modo al centro della vicenda circolatoria assumendo una posizione di tangibile garanzia, il che consente inoltre di evidenziare con forza il carattere di terzietà come uno dei capisaldi della figura notarile.

Informazioni

M. Di Fabio, Manuale di Notariato, Giuffrè, 4 ed., 2020.

P. Simonetti, L’ordinamento del Notariato, Cedam, 2021.

[1] Con tale strumento all’acquirente sono inopponibili le formalità pregiudizievoli trascritte od iscritte prima della trascrizione del contratto definitivo.

[2] L’ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su una cosa altrui a tutela di un credito. Esso non incide sul possesso del bene, ovvero non comporta la perdita del possesso.

[3] Sul tema si veda: B. Probo, Il condominio negli edifici: disciplina codicistica, in DirittoConsenso, https://www.dirittoconsenso.it/2021/01/14/condominio-negli-edifici-disciplina-codicistica/

[4] M. Di Fabio, Manuale di Notariato, Giuffrè, 4 ed., 2020.