Quale è il ruolo dell’amministratore di condominio? E quali sono gli aspetti per la gestione del condominio?

 

Cosa fa l’amministratore di condominio?

La disciplina viene prevista dal codice civile e dalle disposizioni di attuazioni del codice oltre che dal Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché’ dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali, n° 140 del 2014. L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea per agire, rappresentare e gestire il condominio. Ai sensi dell’art. 1117 c.c. vengono definite le parti in comune dove l’amministratore è il responsabile.

L’amministratore di condominio viene nominato obbligatoriamente quando i condòmini sono più di otto e può essere scelto tra i condòmini stessi o può essere anche un professionista esterno. In particolare può svolgere questo ruolo chi ha frequentato un corso di formazione, anche se non laureato e possiede una serie di requisiti. La professione è molto delicata e piena di responsabilità, è quindi obbligatorio dotarsi di assicurazione professionale[1].

Normalmente, la durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato. L’amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.

In particolare, l’art. 1117 c.c. elenca le parti in comune del condominio ma la legge consente di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni ove questo serva per soddisfare esigenze di carattere condominiale, sempre che non si rechi in tal modo pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o se ne alteri il decoro architettonico[2].

 

I compiti e i doveri dell’amministratore di condominio

Il codice civile cerca di disciplinare in modo preciso i vari compiti che l’amministratore di condominio deve adempiere nel corso del suo mandato.

L’amministratore di condominio deve rispettare le regole generali dettate in materia di contratto di mandato e nello svolgimento del suo incarico deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell’art. 1710 comma 1 c.c.

Le decisioni prese dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatorie per i condòmini e contro i provvedimenti dell’amministratore è ammessa il ricorso, discussione e decisione in assemblea.

Le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’art. 1130 c.c., anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni al riguardo. Così tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini sulla base della disciplina dettata dall’art. 1133 c.c.

Tra gli obblighi più importanti per l’amministratore è quello di convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione in quanto è l’organo deliberativo del condominio e, nella piccola democrazia dello stabile, è anche l’organo dotato dei più ampi poteri.

La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria.

L’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente  intestato al condominio. L’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L’amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell’acqua o perdere una causa legale[3].

 

L’assemblea condominiale

Il profilo gestionale del condominio è affidato all’assemblea e all’amministratore di condominio. Le principali attribuzioni che la legge individua per l’assemblea condominiale vengono stabilite dall’art. 1135 c.c.

L’assemblea delibera sulle questioni che riguardano il complesso di attività inerenti al condomino, con le composizioni e le maggioranze previste dalla legge, diversificate a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione e in base all’oggetto delle decisioni da prendere.

In particolare, per la convocazione dell’assemblea condominiale, il legislatore detta precise modalità e ribadisce il principio secondo il quale perché l’assemblea deliberi validamente devono essere stati convocati tutti gli aventi diritto.

Bisogna ricordare che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche attraverso una delega scritta per rappresentanza.

Tra i poteri più importanti dell’assemblea condominiale è, ai sensi dell’art. 1129 comma 11 c.c.,   quello di poter revocare l’incarico all’amministratore in qualsiasi momento, anche durante il mandato, senza la necessità di fornire una giustificazione della volontà assembleare.

 

La natura giuridica del condominio

Merita particolare attenzione la questione sorta nei confronti della nozione di consumatore in riferimento del condominio. Tenendo presente che, nel silenzio normativo, la natura giuridica del condominio è stata per molto tempo dibattuta.

Le Sezioni Unite con la sentenza n. 9148/2008 hanno chiarito che il condominio è “un ente di gestione” privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini e che opera nell’interesse dei medesimi. In particolare, la legittimazione dell’amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni e di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione.

Proprio per l’assenza della personalità giuridica, quando l’amministratore partecipa ad una causa per il condominio non si esclude né sopprime il diritto del singolo condomino di partecipare individualmente alla stessa causa.

Le Sezioni Unite con la sentenza n. 10934/2019, ha confermato che nelle controversie condominiali che riguardano i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ogni e ciascun condomino ha un autonomo potere individuale con quello dell’amministratore di agire e resistere per la tutela dei diritti relativi alla sua quota di proprietà. Si precisa che è addirittura ammissibile che il singolo condomino possa svolgere un ricorso autonomo in sede di legittimità anche senza avere partecipato alle cause di primo o secondo grado. Così la Corte ribadisce la natura del condominio e la relazione che lega i singoli condòmini e soprattutto il potere concorrente di ogni condomino di agire in giudizio per la difesa dei propri diritti reali (sui beni immobili) limitatamente alla quota millesimale di competenza anche se in presenza in causa dell’amministratore dello stesso condominio di appartenenza[4].

Informazioni

TRABUCCHI, Istituzioni di diritto civile, CEDAM, 2015

Codice Civile

Sent. Sezioni Unite Corte di Cassazione n. 9148/2008

Sent. Sezioni Unite Corte di Cassazione n. 10934/2019

[1] Per approfondimenti: Benedetta Probo “Il condominio negli edifici: disciplina codicistica” e “La legge tutela la presenza di animali domestici all’interno del condominio” in DirittoConsenso. Link: https://www.dirittoconsenso.it/2021/01/14/condominio-negli-edifici-disciplina-codicistica/ e https://www.dirittoconsenso.it/2020/07/08/animali-domestici-e-condominio-connubio-possibile/

[2] TRABUCCHI, Istituzioni di diritto civile, CEDAM, 2015

[3] Serguei Mazzini Zaiontchkovski., Compiti, responsabilità, doveri dell’amministratore di condominio in https://www.eco-condominio.it/

[4] Mazzetti, Personalità giuridica del condominio, ANAIP, 2019