Il contratto preliminare ad effetti anticipati: definizione, prassi, la tutela del promissario acquirente

 

Il contratto preliminare ad effetti anticipati: uno sguardo d’insieme

Il contratto preliminare ad effetti anticipati è una particolare figura di contratto preliminare. Quest’ultimo schema negoziale, a sua volta, può essere definito come il più intenso dei c.d. vincoli prenegoziali e che può essere definito come quel contratto sinallagmatico ad effetti obbligatori che obbliga le parti a concludere un successivo contratto, detto definitivo, di cui vengono già tratteggiati gli elementi essenziali.

Nonostante il largo uso nella prassi, specialmente in quella della compravendita immobiliare, questo istituto non trova una compiuta ed autonoma disciplina da parte del Legislatore, il quale si limita invece a regolarne singoli aspetti rilevanti. È questo, ad esempio, il caso dell’art. 1351 c.c., il quale prescrive per il contratto preliminare, a pena di nullità, la stessa forma del successivo contratto definitivo, ove per quest’ultimo sia prevista la forma scritta ad substantiam. Così, sarà soggetto alla forma scritta il contratto preliminare di compravendita immobiliare. E ancora, l’art. 2645 bis c.c. dispone la trascrivibilità del contratto preliminare, al fine di renderlo opponibile ai terzi, mentre l’art. 2932 c.c. consente alla parte che subisca l’altrui inadempimento[1] di chiedere l’esecuzione in forma specifica del preliminare rimasto inadempiuto, domanda che potrà essere trascritta ai sensi dell’art. 2652, n. 2, c.c.

Quanto alla natura giuridica del contratto preliminare, secondo un primo orientamento giurisprudenziale affermatosi fino alla prima metà degli Anni Ottanta, questo schema contrattuale veniva qualificato come un mero pactum de contrahendo, e cioè come accordo con effetti obbligatori volti unicamente alla prestazione dei consensi, e non già alle prestazioni finali. Da questa interpretazione del contratto preliminare, ne discendeva l’ulteriore considerazione per cui contratto preliminare e contratto definitivo avevano cause distinte e che gli eventuali vizi del preliminare non potevano essere fatti valere prima della stipula del definitivo. Questa tesi viene definitivamente superata dall’impostazione fornita dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 1720/1985, che riconosce al contratto preliminare una causa complessa, rappresentata dalla coesistenza di un c.d. pactum de contrahendo, ovverosia “obbligo di contrattare” (inteso, il contratto definitivo)  e di pactum de dando, ovverosia l’obbligo di adempiere la propria prestazione finale, e quindi la consegna della proprietà del bene da parte da una parte e il pagamento del prezzo dall’altra.

Il contratto preliminare, in altri termini, racchiude al suo interno un ventaglio di attività preparatorie (ad esempio, acquisizione della documentazione necessaria, sottoscrizione di un eventuale contratto di mutuo, e via discorrendo) da attuare durante la vigenza dello stesso preliminare. Fermo restando, tuttavia, prendendo ad esempio la compravendita di un bene immobile, che l’effetto traslativo della proprietà avverrà solo con la conclusione del contratto definitivo: in caso contrario, infatti, si avrebbe un mero contratto di compravendita, indipendentemente dal nomen iuris dato dalle parti.

Da questa nuova accezione del contratto preliminare e della sua portata, ne discende una diversa, e più profonda, tutela dei contraenti di fronte all’altrui inadempimento. Qualora non vengano attuate le necessarie attività volte all’acquisizione della proprietà, a tutela della parte non inadempiente saranno esperibili l’azione di inadempimento o di esatto inadempimento, nonché ancora l’azione di nullità, di annullamento, di risoluzione per impossibilità ed eccessiva onerosità sopravvenuta, nonché le azioni edilizie di cui agli artt. 1490 ss. c.c.

Al di là della denominazione che le parti hanno inteso dare ad un determinato contratto, dunque, sarà necessario ricostruire la volontà e valutare il comportamento, anteriore e successivo, delle parti stesse. La Suprema Corte ha sul punto affermato che si tratta di un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, che applicherà i normali criteri di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c.

Lungi dall’essere una mera questione definitoria, la difficoltà pratica di distinguere tra contratto preliminare e definitivo si riscontrata con specifico riguardo al c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati.

 

Il collegamento negoziale ed il preliminare ad effetti anticipati

Secondo consolidata giurisprudenza, in particolare, per contratto preliminare ad effetti anticipati si intende quel contratto, molto frequente nelle compravendite immobiliari, con cui le parti si impegnano ad anticipare l’esecuzione delle prestazioni finali, e dunque nell’anticipato pagamento del prezzo e/o nella consegna del bene, fermo restando che l’effetto traslativo avverrà solo al momento della conclusione del contratto definitivo (ex multis, Cass. Civ., sent. n. 16629/2013). Il tormentato dibattito sulla natura giuridica di questa figura negoziale viene risolto da un nuovo intervento delle Sezioni Unite che, con la sentenza n. 7930/2008, hanno rilevato come il preliminare ad effetti anticipati integri un collegamento negoziale.

In altre parole, secondo i giudici ermellini, il preliminare ad effetti anticipati è in realtà dato dalla coesistenza di due contratti:

  1. uno di comodato, in virtù del quale avviene l’anticipata immissione nel godimento del bene, e
  2. uno di mutuo gratuito, giustificatore della corresponsione delle somme al promissario venditore da parte del promissario acquirente.

 

Quest’ultimo, precisano i giudici, rimane un detentore qualificato e non già un possessore, in quanto rimane consapevole dell’altruità della res (Cass. Civ., sent. n. 12634/2011), e conseguentemente non potrà acquistare la proprietà sulla stessa a titolo di usucapione, a meno che non sia intervenuta un’interversione del possesso (Cass. Civ., ordinanza n. 356/2017; Cass. Civ., sent. n. 3305/2019; Cass. Civ., sent. n. 10186/2019).

 

La tutela del promissario acquirente in caso di consegna anticipata del bene

Si pone, e si è posto, il problema di quali siano i rimedi esperibili dal promissario acquirente, parte di un contratto preliminare ad effetti anticipati avente ad oggetto una compravendita immobiliare che, ricevuto in consegna l’immobile prima della conclusione del contratto definitivo, riscontri dei vizi nella res. La giurisprudenza, in particolare, si è interrogata sulla possibilità di estendere a tale fattispecie l’esperibilità delle azioni edilizie, assimilando dunque la posizione giuridica del promissario acquirente a quella dell’acquirente tout court.

Al riguardo, si rammenta che, come noto, in tema di compravendita, disciplinata dagli artt. 1470 ss. c.c., il Legislatore regolamenta espressamente due fattispecie di vizio del bene compravenduto:

  1. quello redibitorio, di cui agli artt. 1490-1492 c.c., e
  2. la mancanza di qualità, di cui all’art. 1497 c.c.

 

In particolare, ogniqualvolta vi si un’alterazione delle caratteristiche del bene che lo rendono inidoneo all’uso, o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, l’acquirente potrà agire alternativamente per l’azione di risoluzione del contratto (actio redhibitoria) o per la riduzione del prezzo (actio quanti minoris), scelta che però diviene irrevocabile quando viene presentata la domanda giudiziale (art. 1492, co. 2, c.c.). Entrambi questi rimedi tipici, tuttavia, si scontrano con la disciplina dell’art. 1495 c.c., il quale prevede la denuncia dei vizi entro il termine decadenziale di otto giorni dalla scoperta e che assoggetta l’azione giudiziale al termine prescrizionale breve di un anno dalla denuncia.

Come noto, tale disciplina si giustifica con la necessità di bilanciare gli interessi contrapposti del compratore e del venditore, tenuto alle garanzie di cui all’art. 1476 c.c. come conseguenza naturale della conclusione del contratto (che avverrà al momento dell’effettivo incontro delle volontà, conformemente al principio consensualistico di cui all’art. 1376 c.c.). La rigorosa disciplina di cui all’art. 1495 c.c., tuttavia, si giustifica anche in ragione del fatto che il soggetto che intenda esercitare le azioni edilizie è oramai divenuto proprietario del bene.

Per quanto qui di interesse, tuttavia, tale non è il caso del promissario acquirente di un contratto preliminare ad effetti anticipati, il quale è mero detentore, ancorché qualificato, dell’immobile, e non già proprietario. Tale interpretazione trova conferma nelle pronunce della Corte di Cassazione, la quale ha più volte rilevato come “la consegna dell’immobile, avvenuta prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza” ex art. 1495 c.c.per opporre i vizi, né comunque quello di prescrizione”, e ciò in quanto tali limiti presuppongono “l’avvenuto trasferimento del diritto” (Cass. Civ., sent. n. 10148/).

Esclusa, dunque, l’operatività delle azioni edilizie all’istituto in esame, la giurisprudenza precisa che “il promissario acquirente, anticipatamene immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo” (2004 Cass. Civ., sent. n. 7584/2016).

 

Conclusioni

In sintesi, dunque, l’ordinamento ben consente, ai sensi dell’art. 1322 c.c., che le parti stipulino un contratto di compravendita immobiliare che anticipi gli effetti del contratto definitivo, e dunque il pagamento del prezzo e/o la consegna del bene, precisando tuttavia che l’effetto traslativo avverrà solo con la sottoscrizione del definitivo. Qualora, tuttavia, in vigenza del contratto preliminare ad effetti anticipati, il promissario acquirente, già detentore qualificato dell’immobile, riscontri dei vizi nello stesso, egli potrà agire ex art. 2932 c.c. e, contestualmente, richiedere la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre il decorso termine prescrizionale di cui all’art. 1495 c.c.

Informazioni

M. Balloriani, R. De Rosa, S. Mezzanotte, Manuale breve di Diritto civile, Giuffrè Francis Lefebvre, 2020, p. 572 ss.

R. Giovagnoli et al., Codice civile annotato con la giurisprudenza, Giuffrè Francis Lefebvre, 2020.

F. Colli, F. Ferri, S. Gennari, I Codici civile e penale per l’esame di avvocato, edizione 2020, La Tribuna S.r.l.

S. Petiti, E. Vincenti, Codice Civile, Giuffrè Francis Lefevbre, 2021

[1] Vedi la nostra ricostruzione sulla disciplina dell’inadempimento al tempo della pandemia: https://www.dirittoconsenso.it/2021/03/04/contratti-impatto-covid-19/.