Il diritto tavolare: cenni storici e principi alla base del sistema

 

L’origine del diritto tavolare

Nell’ordinamento giuridico italiano sono presenti due sistemi di pubblicità immobiliare: il sistema della trascrizione e quello del libro fondiario.

Il primo è il sistema della trascrizione, disciplinato ai sensi del Codice civile e alla base del quale vi è il principio dell’efficacia traslativa del consenso. Questa espressione indica che il contratto è di per sé sufficiente al trasferimento di un diritto su un bene immobile: la formalità pubblicitaria ha una efficacia meramente dichiarativa[1].

Il secondo, invece, è il sistema tavolare o sistema del Libro fondiario, disciplinato da Leggi speciali e vigente solo delle zone del Trentino Alto-Adige, nelle province di Trieste e Gorizia, in talune zone delle province di Udine, Belluno, Vicenza e Brescia.

Tale sistema si fonda sul principio dell’efficacia reale dell’iscrizione: ciò vuol dire che nessuno potrà dirsi proprietario o titolare di altri diritti reali su un bene immobile se non abbia prima effettuato la formalità pubblicitaria all’interno del Libro fondiario.

 

Definizione e storia

Alla luce di queste considerazioni, possiamo definire quale diritto tavolare quella branca del diritto, formata da leggi speciali, che disciplina il sistema di pubblicità immobiliare del Libro fondiario.[2]

Il sistema del Libro fondiario trova le sue radici in quello adottato dai paesi germanici.

Già con lo statuto di Brema (1433) e con quello di Amburgo (1497), i paesi germanici avevano delineato i tratti essenziali del proprio sistema di pubblicità immobiliare. La particolarità rispetto al sistema francese, era quella per cui il trasferimento di proprietà di un bene immobile poteva avvenire solo mediante iscrizione nei pubblici registri. L’iscrizione, a sua volta, era subordinata ad una decisione del giudice. Esistevano quindi dei registri immobiliari giudiziari, i quali permettevano che la circolazione dei beni avvenisse in maniera sicura. Successivamente, l’iscrizione nei pubblici registri andò ad assorbire il contratto, divenendo così quello nel registro un unico titolo di proprietà.

Il codice civile prussiano (1794) e il codice germanico (1900) contenevano quale norma di legge proprio l’unicità del titolo della proprietà[3].

Parallelamente, avveniva un’evoluzione in tal senso anche nelle aree soggette a dominio austriaco: in particolare in Boemia e Moravia, avveniva l’iscrizione del contratto nelle Landtafeln (pubblici registri finalizzati alla custodia di documentazione varia relativa al trasferimento delle proprietà).

Nel 1974 in Moravia subentrò la tecnica dell’iscrizione del diritto nel libro maestro (Hauptbuch), organizzato su base reale.

Il codice civile austriaco (1811) e la legge generale sui Libri fondiari (25 luglio 1871), infine, introdussero ufficialmente il principio dell’iscrizione e della pubblica fede, dei quali si parlerà di seguito[4].

 

I principi fondanti il diritto tavolare

Il sistema di diritto tavolare è caratterizzato da alcuni principi, i quali costituiscono le maggiori peculiarità rispetto al sistema della trascrizione tipico del diritto comune.

Il sistema tavolare è organizzato su base reale: il focus dell’iscrizione nei registri è sul bene immobile, anziché sul soggetto titolare del diritto come accade nel sistema della trascrizione (c.d. sistema a base personale). In altre parole, i registri sono intestati direttamente ai beni.

Questa organizzazione permette la conoscenza immediata dello status giuridico del bene stesso e, in passato, permise una attività di censimento dei territori. Il sistema a base reale presuppone un controllo preventivo in ordine alla validità del titolo, con le successive conseguenze in materia di efficacia probatoria delle risultanze dei libri e attribuzione della c.d. pubblica fede[5].

Il principio dell’iscrizione costitutiva è disciplinato ai sensi dell’art. 2 R.D. 499/1929, secondo cui “il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con l’iscrizione del diritto nel Libro Fondiario[6].

L’iscrizione nel Libro fondiario è quindi necessaria, in maniera complementare al consenso tra le parti che emerge dal titolo, ai fini della costituzione del diritto stesso[7]. Se il bene immobile dovesse essere successivamente alienato a più persone, ne acquista la proprietà e quindi prevarrà chi per primo ha effettuato l’iscrizione[8].

Nel sistema tavolare, l’elemento soggettivo di chi iscrive rimane irrilevante, anche nel caso di atteggiamento doloso e fraudolento, ai fin dell’acquisto del diritto[9]. La sussistenza della mala fede del soggetto che ha iscritto per primo rileva eventualmente in un giudizio volto a ottenere il risarcimento del danno[10].

L’ambito di applicazione del principio di iscrizione nel sistema tavolare è quello degli atti inter vivos. Per gli altri atti (acquisti a causa di morte o a titolo originario), l’iscrizione sarà necessaria ad altri effetti, ad esempio quello di ottenere la disponibilità del diritto e disporre in maniera efficace. Riguardo l’espressione “atti tra vivi”, si ritiene che debba essere interpretata in senso restrittivo quale “manifestazioni di volontà convenzionali od unilaterali”[11].

Gli acquisti mortis causa sono quindi sottratti al principio dell’iscrizione costitutiva: ai sensi dell’art. 2 R.D. l’intavolazione degli acquisti a titolo di successione ereditaria o di legato non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo. L’intavolazione degli acquisti mortis causa assume, quindi, rilievo ai soli fini del principio di continuità delle iscrizioni e non quale condizione di opponibilità[12].

Il principio del predecessore tavolare, detto anche principio di continuità delle iscrizioni, è disciplinato dall’art. 21 della Legge Tavolare. In particolare, il co. 1 prevede che “le iscrizioni possono eseguirsi solo in confronto di chi al tempo della presentazione della domanda risulta iscritto nel Libro fondiario quale titolare del diritto riguardo al quale si chiede l’iscrizione ovvero che viene contemporaneamente prenotato o intavolato come tale”[13]. In altre parole, non è possibile dar luogo ad alcuna iscrizione se essa non è giustificata da un titolo a favore di colui che la richiede ed a carico di colui contro il quale la medesima è richiesta.

Una semplificazione alla regola del predecessore tavolare la troviamo nell’art. 22 Legge Tavolare, il quale disciplina il seguente caso: se un diritto tavolare è alienato a più persone senza provvedere alle dovute iscrizioni, l’ultimo acquirente può chiedere che il diritto venga iscritto direttamente a suo nome, purché dia prova della serie continua dei trasferimenti che giungano fino a lui[14].

Nel sistema della trascrizione vige, invece, il principio di continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c.: le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è trascritto l’atto anteriore di acquisto. Ai sensi della suddetta norma, il sistema nazionale ammette comunque le trascrizioni e iscrizioni intermedie, che saranno tuttavia inefficaci finché non verrà fornita prova di tutta la documentazione precedente necessaria.

Il principio di legalità esprime il concetto per cui nel sistema tavolare nessuna iscrizione può essere eseguita se non è ordinata con decreto dal giudice, previo controllo sulla legittimità e liceità degli atti. Il provvedimento emesso dal giudice assume il valore di dichiarazione di legittimità dell’atto alla sua base, determinando una presunzione di titolarità in capo al soggetto iscritto nel registro quale titolare del diritto stesso. Questa presunzione sarà superabile solo quando in giudizio si accerti l’illegittimità del titolo.

Le funzioni svolte dal giudice tavolare nell’ambito del controllo di legalità rientrano nella categoria dei c.d. procedimenti di volontaria giurisdizione. Una conseguenza di ciò è che il decreto tavolare non statuisce con autorità di cosa giudicata sull’esistenza del diritto e quindi l’intavolazione sarà comunque impugnabile. Inoltre, un eventuale rigetto della domanda non impedisce la sua riproposizione[15].

Nel suo controllo il giudice tavolare deve rispettare il principio della domanda ai sensi dell’art. 96 L.T. secondo cui non possono ordinarsi iscrizioni che non siano comprese nella domanda anche se i documenti prodotti giustifichino una domanda più ampia. Il giudice è generalmente privo di qualsiasi potere di iniziativa, non decide nel contraddittorio delle parti e non è nemmeno tenuto a sentirle[16].

Grazie al principio di pubblica fede, si ritiene che i diritti risultanti dal Libro fondiario siano particolarmente garantiti[17]. Nel sistema tavolare il principio della pubblica fede assume una duplice funzione:

  • fa sì che quello che non è iscritto nel Libro fondiario sia inefficace contro i terzi di buona fede (funzione negativa) e
  • che quanto, al contrario, è iscritto si abbia per esistere in favore dei terzi stessi (funzione positiva).

 

Le intavolazioni non sono immediatamente assistite dalla pubblica fede, ciò avviene solo in seguito al decorso dei termini per proporre reclamo avverso i relativi decreti tavolari o per agire in via di cancellazione. Per questo motivo la pubblica fede non è solo un principio, ma un vero e proprio processo di attribuzione. La tutela della pubblica fede, inoltre, opera con dei limiti e cioè solo in favore dei terzi acquirenti di diritti reali per atti tra vivi[18].

 

Conclusioni

A conclusione di questo articolo si vogliono riassumere gli elementi più rilevanti.

  • Il sistema tavolare fonda le sue radici nei sistemi adottati dai popoli germanici sin dal 1400.
  • Alla base del Libro Fondiario vi è il principio dell’iscrizione costitutiva: nessuno potrà dirsi proprietario o titolare di altri diritti reali su un immobile se non abbia prima effettuato la formalità della pubblicità all’interno del Libro fondiario.
  • L’iscrizione può eseguirsi solo in confronto di chi al tempo della presentazione della domanda risulta iscritto nel Libro fondiario quale titolare del diritto riguardo al quale si chiede l’iscrizione ovvero che viene contemporaneamente prenotato o intavolato come tale e deve essere ordinata dal giudice con decreto tavolare.
  • Le risultanze tavolari sono assistite da pubblica fede.

Informazioni

Michele Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, Giuffrè Editore, Milano, 2012

Giovanni Gabrielli, Ferruccio Tommaseo, Commentario della Legge Tavolare, Giuffrè Editore, Milano, 1999

Regio Decreto 499/1929

Legge Tavolare

Cass. Sez. Un. 2766/1963

Cass. 2564/1967

Cass. 6006/1984

Cass. Civ. 3552/2003

[1] Giuseppe Nicolino, Il rent to buy nell’ordinamento italiano, DirittoConsenso, 18 novembre 2020, disponibile su https://www.dirittoconsenso.it/2020/11/18/il-rent-to-buy-nellordinamento-italiano/

[2] Michele Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, Giuffrè Editore, Milano, 2012, p. 1

[3] Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, pp. 2 e 3

[4] Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 3

[5] Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 2

[6] Art. 2 RD 499/1929

[7] Regio Decreto 499/1929, art. 2; Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p.2

[8] Legge Tavolare, art. 6; Giovanni Gabrielli, Ferruccio Tommaseo, Commentario della Legge Tavolare, Giuffrè Editore, Milano, 1999; Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 41 ss

[9] Cass. Sez. Un. 2766/1963; Cass. Civ. 3552/2003

[10] Cass. 6006/1984

[11] Cass. 2564/1967

[12] R.D. 499/1929, art. 3; Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 41 ss

[13] Legge Tavolare, art. 21

[14] Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 37

[15] Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 69 ss

[16] Legge Tavolare, art. 96

[17] Legge Tavolare, artt. 126 e 127; Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 97 ss

[18] Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, p. 97 ss