Introduzione al contratto di locazione

Trattazione del contratto di locazione nell’ambito del diritto privato a partire dalla disciplina codicistica di cui agli artt. 1571 e ss. c.c.

 

Inquadramento del contratto di locazione

Quando si prende in “affitto” un appartamento quello che si conclude con il proprietario è un contratto di locazione, in particolare locazione di immobile ad uso abitativo. Tuttavia, quello ad uso abitativo e di immobile non è l’unico contratto di locazione possibile; basti pensare alla locazione sempre di immobile ma ad uso commerciale. O, ancora, si pensi alla locazione di un bene diverso da un appartamento o da una villetta potendosi locare anche beni mobili (ad esempio, un macchinario industriale o un’automobile).

Per cominciare, allora, si abbandoni subito l’uso improprio della parola “affitto” che, sebbene molto diffuso nel parlare comune, farebbe riferimento ad un contratto diverso quale un particolare contratto di locazione avente ad oggetto un bene mobile o immobile caratterizzato da produttività[1].

Quello di cui si vuole qui approfondire, invece, è il contratto di locazione disciplinato dall’art. 1571 e ss. c.c. e con cui il locatore si obbliga a far godere al conduttore o locatario una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

 

Gli elementi del contratto di locazione

Il contenuto dei contratti di locazione varia a seconda del bene oggetto del contratto. Ad esempio, la legislazione speciale prevede una disciplina particolare per la locazione di case di abitazione e di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall’abitazione e, in queste ipotesi, la disciplina del codice è destinata ad avere un’applicazione residuale e marginale. In ogni caso, vi sono alcuni elementi sempre fondamentali.

Innanzitutto, è indispensabile vi sia indicazione dettagliata delle generalità delle parti, quindi dei soggetti che stipulano il contratto. Anche il bene del cui godimento si dispone deve essere identificato in maniera dettagliata. Occorre sia chiara la data di stipula del contratto che generalmente corrisponde al momento a partire dal quale ha inizio la locazione. Non possono mancare, poi, la durata della locazione, il prezzo del canone e la relativa modalità di corresponsione.

Il canone, quale corrispettivo in denaro dovuto dal conduttore, fa del contratto di locazione un contratto a titolo oneroso e lo distingue dal contratto di comodato d’uso gratuito. Non solo, nel caso del contratto di locazione, il denaro è versato al solo titolo di canone e ciò distingue tale contratto da quello di rent to buy, nel quale il denaro viene versato – oltre che a titolo di canone di locazione – anche come anticipo sul prezzo finale di vendita concordato[2].

Circa la durata si aggiunga che il Codice civile prescrive non possa superare i trent’anni ma non individua una durata minima, rimettendo la pattuizione alle parti. Tuttavia, come si accennava, la legislazione speciale può prevedere diversamente e così accade ai sensi della L. 431/1998 sia con riguardo alla durata, sia con riguardo alla forma. Infatti, il Codice civile lascia libera la forma ma legislazione speciale deroga a tali prescrizioni e richiede, per il caso di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, la forma scritta a pena di nullità del contratto.

Infine, è bene sapere che il contratto di locazione è un contratto consensuale e ad effetti obbligatori:

• per il fatto di essere consensuale si ritiene raggiunto l’accordo e concluso il contratto a seguito dell’espresso consenso delle parti senza che sia necessaria la consegna del bene;
• per il fatto di essere ad effetti obbligatori si intende che non ha luogo alcun trasferimento di diritto reale e in capo alle parti sorgono le obbligazioni di cui segue.

 

Le obbligazioni del locatore

Prima fra tutte le obbligazioni a carico del locatore è quella consistente nell’obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata e di consegnarla in buono stato di manutenzione, oltreché di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto.  A prescriverlo, è l’art. 1575 c.c.; più specificamente, dagli articoli seguenti del Codice civile discendono anche l’obbligo del locatore di consegnare la cosa senza vizi e di compiere tutte le riparazioni necessarie, fatte salve quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Il locatore, dunque, dovrà sostenere tutte le spese di carattere straordinario. In secondo luogo, sul locatore grava il divieto di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento e l’obbligo di assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante la locazione astenendosi anche dal porre in essere turbative nei suoi confronti.

Si proceda con ordine per alcune necessarie precisazioni inerenti alle responsabilità del locatore in conseguenza delle obbligazioni a suo carico.

Nel concludere il contratto, locatore e conduttore convengono circa la destinazione e l’uso del bene locato. È responsabilità del locatore la regolarità del bene come, ad esempio nel caso dell’immobile, l’abitabilità o la regolarità edilizia ed urbanistica. In questi termini, l’eventuale impossibilità di destinare il bene all’uso pattuito potrebbe portare legittimamente il conduttore a richiedere lo scioglimento del contratto; si pensi alla situazione in cui, appunto, nel caso di un bene immobile ad uso abitativo sia privo dell’abitabilità.

Parimenti responsabile è il locatore dei vizi e dei difetti del bene locato, nonché dei danni che derivino da questi e della ridotta utilità del bene, salvo riesca a dimostrare di averli senza colpa né dolo ignorati al momento della consegna. Il conduttore potrà legittimamente domandare da una mera riduzione del canone fino alla risoluzione del contratto, passando per l’eventuale risarcimento del danno.

Prima di proseguire, sembra utile riassumere schematicamente le obbligazioni del locatario come segue:

• obbligo di consegna del bene e in buono stato;
• obbligo di mantenere il bene in condizioni tali da servire all’uso convenuto nel contratto;
• obbligo di garantire il pacifico godimento del bene.

 

Le obbligazioni del conduttore

Obbligazione per eccellenza del locatario o conduttore è quella di versare il canone secondo quanto convenuto. Tuttavia, questo non è l’unico obbligo facente capo al conduttore.

In sostanziale relazione corrispettiva con le obbligazioni principali del locatore, l’art. 1587 c.c. stabilisce che il conduttore è tenuto a prendere in consegna dal locatore il bene locato, a servirsene nei limiti di quanto convenuto e osservando la diligenza del buon padre di famiglia. Si tratta, per il vero, di ribadire quello che nel Codice civile è il principio generale sull’adempimento e che, nel caso della locazione, opera per tutta la durata del contratto; infatti, il locatore può esigerne l’osservanza in ogni momento. Ad esempio, in conseguenza al mancato versamento per due mensilità o alla mutazione della destinazione d’uso contraria a quanto pattuito, configurandosi inadempimento, il locatore potrebbe dar luogo ad un procedimento in sede civile.

Terminato il periodo della locazione, il conduttore ha l’obbligo di restituire il bene nello stato in cui l’ha ricevuto. Se vi ha apportato miglioramenti oltre alle riparazioni di manutenzione ordinaria, nulla gli è dovuto a meno che il locatore non abbia preliminarmente acconsentito concordando un rimborso.

Sembra utile riassumere schematicamente anche le obbligazioni del conduttore come segue:

• obbligo di prendere in consegna il bene;
• obbligo di pagare il canone;
• obbligo di servirsi del bene nei limiti dell’uso convenuto e con la diligenza del buon padre di famiglia;
• obbligo di restituire il bene al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuto.