Il contratto di locazione

Il contratto di locazione: caratteristiche, obblighi delle parti e contenuto del contratto. Cosa prevede la legge in merito?

 

Introduzione: cos’è il contratto di locazione?

Il contratto di locazione viene definito dall’art. 1571 del Codice civile come un “contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”.

Poiché sono previsti obblighi in capo a entrambe le parti, si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive, le cui parti sono:

• il locatore, che si obbliga a far godere l’altra parte del bene concesso in locazione;
• il conduttore, cioè colui a cui viene concesso il bene, di cui diventa mero detentore.

 

Dalla lettura della norma (cfr. “una parte si obbliga”) si evince la natura consensuale del contratto, il quale si perfeziona con lo scambio di consenso e non con la consegna del bene che ne costituisce oggetto.

Si tratta, inoltre, di un contratto avente effetti meramente obbligatori in quanto non comporta alcun trasferimento di proprietà o di altri diritti reali sul bene locato.

Con particolare riguardo alla durata della locazione, questa può essere a tempo determinato (con durata non superiore a 30 anni ex art. 1573 c.c.) o senza determinazione di tempo (e in questo caso è la legge a stabilire appositi limiti di durata a seconda del bene che ne costituisce oggetto ex art. 1574 cc)^[1]. Si precisa a tal proposito che, a meno che il contratto di locazione abbia durata inferiore a trenta giorni nell’anno, sussiste obbligo di registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate (con contestuale versamento delle imposte).

 

Obblighi delle parti

In capo a entrambe le parti del contratto sussistono obblighi ben definiti^[2]:

• il locatore ai sensi dell’art. 1575 c.c. ha obbligo di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, garantendone il godimento^[3] per tutta la durata del contratto e provvedendo alla straordinaria manutenzione;
• il conduttore, nel prendere in consegna la cosa, si impegna a goderne con la diligenza del buon padre di famiglia e a restituirla nello stato in cui l’ha ricevuta, provvedendo all’ordinaria manutenzione e a versare il corrispettivo dovuto al locatore nei termini concordati.

 

Al conduttore, salvo diverso accordo, è riconosciuta la facoltà di sublocare il bene in tutto o in parte, mentre non può cedere il contratto senza che vi sia consenso da parte del locatore.  A questo proposito, si tenga a mente che la sublocazione costituisce un rapporto indipendente rispetto a quello tra il conduttore e il primo locatore, mentre in caso di cessione si avrebbe un nuovo conduttore che subentrerebbe al posto di quello iniziale, del quale andrebbe ad assumere ogni obbligo e diritto.

 

Il contenuto del contratto

Il contratto di locazione deve contenere alcuni elementi tipici a pena di nullità:

• la data di stipula, da cui il contratto ha decorrenza e da cui parte il termine per la sua registrazione (da effettuare entro trenta giorni);
• l’indicazione dettagliata sia delle parti che del bene dato in locazione, di cui devono essere riportati i dati catastali, i locali e i servizida cui è composto e l’uso per cui è concesso;
• l’importo del canone di locazione annuale e l’indicazione della modalità di pagamento;
• la durata del contratto e i termini per la disdetta.

 

A questi elementi tipici le parti potranno liberamente scegliere di affiancare ulteriori elementi, quale ad esempio la previsione di un deposito cauzionale.

Pur trattandosi di un negozio a forma libera, inoltre, la Legge n. 4317/1998 prevede l’obbligo di forma scritta per tutti i contratti di locazione stipulati dopo la sua entrata in vigore.

 

Opponibilità del contratto di locazione

Nell’ipotesi in cui il locatore decida di alienare il bene oggetto della locazione, egli dovrà comunicarlo prima al conduttore, in virtù del suo diritto di prelazione. Dal suo canto, il conduttore avrà sessanta giorni per decidere se acquistarlo, dopodiché il bene potrà essere venduto a terzi.

Per fare un esempio, il proprietario che decida di vendere un appartamento già locato, prima di proporlo in vendita a terzi dovrà inviare al conduttore una formale comunicazione riguardo la sua intenzione di vendita e il prezzo stabilito.

A questo punto, sarà il conduttore a decidere se avvalersi della sua facoltà di prelazione, e quindi a essere preferito ad altri potenziali acquirenti a parità di condizioni, oppure non farlo.

È opportuno precisare a tal proposito che il contratto di locazione si scioglie per intervenuta alienazione solo nel caso in cui le parti abbiano espressamente convenuto, ai sensi dell’art. 1603 c.c.^[4], che la vendita determini l’interruzione del rapporto intercorrente tra locatore e conduttore.

Qualora al contrario non sia stata inserita nel contratto una simile previsione, e il locatore venda comunque a terzi, il conduttore avrà la possibilità di opporre il proprio contratto chiedendo di continuare a godere del bene locato.

Perché il contratto di locazione possa essere opposto, tuttavia, dovrà presentare determinati requisiti: più nello specifico dovrà avere data anteriore rispetto all’alienazione della cosa (a meno che si tratti di beni mobili non iscritti a pubblici registri) e dovrà essere stato trascritto. Qualora manchi quest’ultimo requisito, il contratto sarà opponibile nel limite di nove anni dall’inizio della locazione.