L’istituto delle servitù di passaggio: definizione, categorie, modalità di costituzione e caratteristiche

 

Cosa sono le servitù di passaggio?

Le servitù di passaggio fanno parte dei diritti reali di godimento. Questi ultimi sono diritti cosiddetti soggettivi che attribuiscono cioè al titolare del diritto stesso un potere immediato ed assoluto sulla cosa. Gli stessi si dividono in:

  • ius in re propria, letteralmente diritti sulla cosa propria, ossia diritto di proprietà. Lo stesso si configura come un diritto reale che consente al titolare di disporre e godere del bene oggetto in modo pieno ed esclusivo.
  • ius in re aliena, letteralmente diritti reali su cosa altrui, sono un numero limitato e come tali sono previsti dalla legge. Essi vengono esercitati su beni di proprietà altrui (ne sono un esempio il diritto di superficie, usufrutto, abitazione ecc).

 

I diritti reali possono ulteriormente distinguersi tra:

  • diritti reali di garanzia, pegno ed ipoteca, i quali attribuiscono al titolare il diritto di farsi assegnare, con preferenza rispetto agli altri creditori, il ricavato dell’alienazione forzata del bene, qualora l’obbligo garantito rimanga inadempiuto.
  • diritto reali di godimento, superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù, i quali attribuiscono al titolare del diritto di trarre dal bene alcune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire.

 

Questi ultimi, sono caratterizzati da:

  • immediatezza, ossia la possibilità per il titolare di esercitare direttamente il potere sulla cosa senza necessità di cooperazione di terzi;
  • assolutezza, ossia il dovere di tutti i consociati di astenersi dall’interferire nel rapporto tra il titolare del diritto reale ed il bene che ne è oggetto e nella possibilità per il titolare di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto. Per questo si parla di efficacia erga omnes;
  • inerzia, il diritto è opponibile a chiunque possieda o vanti diritto sulla cosa.

 

La servitù di passaggio rientra, come accennato, nei diritti reali di godimento e consente al titolare di un fondo di passare su di un fondo altrui per accedere al proprio. Questo diritto istituisce un peso a carico del fondo altrui, indicato come fondo servente, per l’utilità del fondo dominante. Il peso imposto sul fondo servente segue le vicende del fondo dominante passando da un proprietario all’altro includendo il trasferimento del bene immobile. La servitù non può essere esercitata separatamente dal fondo dominante e non può essere ceduta a terzi sotto forma di godimento e locazione, uso ed abitazione.

La servitù di passaggio può essere costituita volontariamente tramite un negozio giuridico, a titolo originario, tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia, oppure coattivamente per obbligo di legge o con sentenza del giudice.

 

Le caratteristiche della servitù di passaggio

La servitù di passaggio ha lo scopo di realizzare l’utilità di passare attraverso un fondo per raggiungerne un altro. Requisito indispensabile è che i fondi appartengano a proprietari diversi. Il passaggio può avvenire a piedi o con i mezzi. Si distinguono quindi servitù di passo pedonale e servitù di passo carrabile.

La servitù di passo carrabile si differenzia da quella di passaggio pedonale per la maggiore ampiezza del suo contenuto, in quanto soddisfa l’ulteriore esigenza di trasporto con veicoli di persone e merci da e verso il fondo dominante. Ciò comporta che dall’esistenza della servitù di passo pedonale non può desumersi anche l’esistenza del passo carrabile[1], e che l’accertata impossibilità di uso ai fini del transito con i veicoli non comporta automaticamente che sia accertata anche l’impossibilità di uso in termini di passaggio pedonale[2]. Il fondo servente può essere chiuso con un cancello o recintato, ma in ogni caso deve essere consentito il passaggio al proprietario del fondo dominante, consegnandogli ad esempio le chiavi del cancello[3], evitando di apporre ostacoli (come siepi, alberi etc..) che rendano più gravoso il passaggio.

 

La costituzione della servitù di passaggio

La servitù di passaggio può essere costituita per legge oppure per volontà delle parti. Alcune di esse possono essere realizzate per usucapione oppure per destinazione del padre di famiglia. In merito a ciò, si distinguono servitù coattive, imposte dalla legge e servitù volontarie, costituite perciò per volontà delle parti ossia tramite contratto o testamento.

Per istituire la servitù è necessario che i due fondi appartengano a due proprietari diversi, altrimenti sarebbe impossibile instaurare il rapporto di servitù fra i due fondi. Questi ultimi, anche se non adiacenti, devono avere una collocazione topografica che permetta all’uno di fornire utilità all’altro.

 

La servitù di passaggio coattiva

Secondo la legge, il proprietario che ha il fondo circondato da quelli altrui, che non ha uscita sulla pubblica via, e che non se la può procurare senza spendere e senza disagi, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino.

Il passaggio si deve stabilire in quella parte per la quale l’accesso alla pubblica via è più breve ed è meno dannoso per il fondo sul quale è consentito. Le stesse disposizioni si applicano se qualcuno avendo un passaggio sul fondo altrui lo debba ampliare per il transito dei veicoli (art. 1051 c.c.).

Secondo quanto previsto dalla legge, il proprietario di un fondo intercluso, in modo completo o parziale, ha il diritto di costituire una servitù di passaggio sul fondo limitrofo. Il titolare dello stesso non si può opporre, e se lo fa, la servitù gli potrà essere imposta da una sentenza del tribunale, che gli dovrà riconoscere un’indennità per il danno subito.Per questo si parla di servitù di passaggio coattiva.

Secondo il codice civile, la servitù di passaggio può essere imposta anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla pubblica via, ma è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato. Le servitù di passaggio devono risultare dal titolo, vale a dire dagli atti scritti con i quali si trasmettono i beni.

 

Modalità di costituzione della servitù di passaggio

Le servitù di passaggio possono essere volontarie o coattive. Le servitù volontarie possono essere costituite per atto tra vivi con contratto e per atto mortis causa con testamento. Tale distinzione si ritrova nell’articolo 1031 del codice civile il quale poi aggiunge le ipotesi di acquisto del diritto di servitù tramite usucapione e destinazione del padre di famiglia.

Nei casi in cui la legge prevede l’obbligo di concedere la servitù di passaggio da un fondo all’altro, la servitù si costituisce con contratto se le parti convengono di adempiere all’obbligo previsto dalla legge oppure con sentenza del giudice. La sentenza che costituisce la servitù coattiva stabilisce anche le modalità per l’esercizio della servitù e fissa l’indennità che il proprietario del fondo servente deve corrispondere al proprietario del fondo dominante

Perciò, le servitù di passaggio possono costituirsi, più nel dettaglio, in uno dei seguenti modi:

  • Testamento

Altro modo per costituire una servitù è il testamento. Nelle ultime volontà, il testatore può decidere di attribuire il diritto di servitù ad un erede o ad un legatario (cd. costituzione diretta), oppure può imporre all’erede o al legatario di concedere la servitù ad un terzo (c.d. costituzione indiretta).  La differenza sta nel fatto che, nel primo caso, alla morte del testatore si producono subito gli effetti reali della servitù, mentre, nel secondo caso, l’effetto è obbligatorio, ovvero l’erede o il legatario, con un contratto, dovranno costituire la servitù in favore del terzo.

  • Usucapione

La costituzione della servitù di passaggio per usucapione e per destinazione del padre di famiglia, può avvenire solo per le servitù c.d. apparenti, cioè per quelle servitù che si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (ad es. la presenza di un viale che percorre il fondo servente, che si è formato per effetto del passaggio continuo). La norma prevede il requisito dell’apparenza con lo scopo di  evitare che comportamenti solamente tollerati o addirittura clandestini possano portare all’usucapione di una servitù. L’esistenza della servitù deve essere quindi chiara e certa, manifestata da opere visibili e permanenti, impiegate in modo univoco al loro esercizio. Con il termine “opera” non si intende solo una costruzione, ma qualunque situazione di fatto, creata dall’uomo o dalla natura (ad es. il sentiero formatosi per il naturale calpestio).

Presupposto per l’usucapione è la prova del possesso, continuato, non violento, non clandestino, e la prova dell’animus di esercitare la servitù di passaggio. Il possesso deve avere una durata minima di venti anni, oppure di dieci anni se colui che rivendica la servitù l’ha acquistata in buona fede, in forza di un titolo debitamente trascritto, da parte di chi non ne era titolare.  Poiché la servitù di passaggio è discontinua, il possesso consiste nella disponibilità del passaggio, anche se non sono compiuti in modo continuato e continuo atti di esercizio dello stesso. Il termine dei venti anni decorre dal momento in cui le opere sono venute ad esistenza, quando con tale giorno coincide il primo atto di esercizio (Cass. 3472/1989); il termine breve di dieci anni, decorre invece dal momento della trascrizione del titolo.

  • Destinazione del padre di famiglia

In questo caso la costituzione ha luogo quando “consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù” art. 1062 cc. Uno stesso proprietario possiede due fondi e il passaggio su uno avviene passando dall’altro. Quando i due fondi vengono divisi, senza che vengano compiute opere per consentire un diverso passaggio, si costituisce automaticamente una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. Non occorre alcuna manifestazione di volontà, ma la servitù si costituisce automaticamente al verificarsi della situazione descritta.

  • Servitù di passaggio tramite sentenza 

La costituzione della servitù di passaggio tramite sentenza è prevista all’art. 1032 del c.c. Al primo comma della norma è stabilito che “Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge. La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta. Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù”.

In questo caso, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere dal proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù. Quest’ultima, in mancanza di un contratto, è posta in essere tramite sentenza. Essa stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta.

  • Servitù di passaggio tramite contratto 

La servitù di passaggio può essere costituita con un contratto, dal quale devono risultare con certezza l’identificazione del fondo servente, del fondo dominante e dell’utilità derivante a quest’ultimo dal peso imposto sul primo fondo.

La forma del contratto deve essere, a pena di nullità, l’atto pubblico o la scrittura privata. La trascrizione del contratto è necessaria ai fini dell’opponibilità ai terzi. Il contratto può essere costituito tra i proprietari dei due fondi, ma può anche darsi il caso di un contratto a favore di terzo, in cui il proprietario del fondo servente (artt. 1058 e 1411 c.c.) costituisce la servitù in favore del terzo proprietario del fondo dominante. Attenzione, il contratto di solito costituisce una servitù volontaria, ma può essere lo strumento con il quale adempiere all’obbligo di legge per costituire una servitù coattiva.

 

L’indennità concessa al proprietario del fondo servente

Quando si costituisce una servitù di passaggio, il proprietario del fondo dominante che acquista il diritto di passo deve corrispondere al proprietario del fondo servente una indennità. Si tratta di una somma di denaro che ha la funzione di risarcire il proprietario del fondo gravato dalla servitù del danno cagionato. Ai fini del calcolo dell’importo dell’indennità, bisognerà quindi tenere conto di due fattori:

  1. il danno effettivo causato dal passaggio
  2. il deprezzamento che il fondo servente subisce a causa del passaggio

 

Se le parti non convengono sul valore dell’indennità, questa viene stabilita dal giudice.

 

Come si estingue una servitù di passaggio

Se il proprietario del fondo servente acquista anche il fondo dominante (e viceversa), la servitù si estingue per “confusione”, perché la proprietà dei due fondi è riunita in un unico proprietario. (art. 1072 c.c.).

La servitù si estingue anche se il proprietario del fondo dominante (o l’usufruttuario, il conduttore o chiunque goda anche del semplice possesso del fondo dominante) non passa più dal fondo servente per venti anni (art. 1073 c.c.). In questo caso interviene infatti la prescrizione del diritto di servitù. Poiché la servitù di passaggio è una servitù discontinua, che viene esercitata attraverso singoli episodi di transito, ai fini della prescrizione non assumono rilevanza né l’apparenza della servitù, né il passaggio sporadico[4]. Ciò significa, ad esempio, che la mancanza di visibilità di segni del calpestio sul viale, non è sufficiente a dimostrare il non utilizzo del passaggio[5].

Se si vuole interrompere il decorso della prescrizione della servitù di passaggio, non sarà sufficiente inviare una lettera di diffida o di messa in mora, (la quale è idonea ad interrompere il decorso della prescrizione per i diritti obbligatori, come i diritti di credito). L’interruzione della prescrizione della servitù può ottenersi solo per riconoscimento del diritto da parte del proprietario del fondo servente ovvero per proposizione della domanda giudiziale[6].

Se viene meno l’utilità di passare sul fondo servente, o se diventa impossibile per un certo periodo passarvi, la servitù non si estingue se non sono comunque trascorsi i venti anni dal mancato esercizio (art. 1074 c.c.).

Informazioni

Codice civile, versione aggiornata. Gazzetta Ufficiale.

[1] Cass. civ. sez. II 23/07/2018 n. 19483.

[2] Cass. civ., Sez. II, 25/02/2008, n. 4794.

[3] Cass. civ. sez. VI, ord. 2/09/2019 n. 21928.

[4] Cass. 26626/2011.

[5] Cass. 22579/2020.

[6] Cass. 16861/2013.